目前，多位業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)租公寓逐漸從規(guī)模性增長(zhǎng)向盈利性增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)逐步回歸服務(wù)居住的本質(zhì)，重視為消費(fèi)者提供更好的居住體驗(yàn)。長(zhǎng)租公寓是否開始洗牌模式？未來長(zhǎng)租公寓和租房市場(chǎng)走勢(shì)如何？克而瑞對(duì)話租房市場(chǎng)平臺(tái)賽道的頭部企業(yè)快樂租房的聯(lián)合創(chuàng)始人、 巴樂兔研究院院長(zhǎng)高萌，讓他與我們分享了對(duì)這一市場(chǎng)的獨(dú)特見解。

長(zhǎng)租公寓需要穩(wěn)步規(guī)劃 不應(yīng)盲目追風(fēng)口

相對(duì)國(guó)內(nèi)萬億級(jí)別的租住市場(chǎng)，當(dāng)前的長(zhǎng)租公寓行業(yè)還是一個(gè)剛起步不久的年輕行業(yè)。2018年產(chǎn)生的一些經(jīng)營(yíng)爆倉(cāng)或服務(wù)上的負(fù)面事件，暴露的是這個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)所需要的基礎(chǔ)環(huán)境沒有跟上，如供給端釋放和需求、融資環(huán)境和公寓融資需求之間的矛盾，并且缺少一個(gè)有力的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2019年上半年政府的租房相關(guān)政策也以市場(chǎng)監(jiān)管類居多，著力加強(qiáng)不同房源租賃市場(chǎng)的管理。數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售數(shù)據(jù)庫(kù)

對(duì)此，高萌表示，盲目追風(fēng)口會(huì)導(dǎo)致控制不了健康的節(jié)奏，沒有打好經(jīng)營(yíng)基本功的時(shí)候盲目追求了數(shù)字，就會(huì)產(chǎn)生很多問題。尤其在這個(gè)重資產(chǎn)重服務(wù)的行業(yè)，盲目相信互聯(lián)網(wǎng)速度，會(huì)導(dǎo)致不切實(shí)際的規(guī)劃。雖然目前出現(xiàn)了很多問題，但我們看到這些都來自行業(yè)撥亂反正，發(fā)展初期的問題，這在任何行業(yè)都可能存在。局部的優(yōu)勝劣汰也非常正常。由于市場(chǎng)巨大且多樣分散，還會(huì)有大量差異化的長(zhǎng)租公寓投入這個(gè)行業(yè)，加上政府的努力，都在一起推動(dòng)行業(yè)整體的進(jìn)步。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)龐大 整體還將持續(xù)發(fā)展

艾瑞報(bào)告指出2018年有1.57萬億的租住市場(chǎng)，而2025年這個(gè)規(guī)模要達(dá)到3萬億規(guī)模，目前來說長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍是一個(gè)年輕的行業(yè)租住行業(yè)整體還有很大發(fā)展空間。此外，在目前租住市場(chǎng)的供給端構(gòu)成上，絕大部分比例還是個(gè)人業(yè)主通過中介等直接出租，而比較歐美和日本市場(chǎng)，個(gè)人業(yè)主直租已經(jīng)讓位于專業(yè)的公寓機(jī)構(gòu)。分散式成套租金及坪效均居首位；個(gè)人租賃成套租金明顯高于集中式成套租金，但坪效較低。數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售數(shù)據(jù)庫(kù)

“目前市場(chǎng)上頭部品牌公寓體量還非常小，根據(jù)艾瑞2018的長(zhǎng)租行業(yè)報(bào)告，大約在2%左右，占總體機(jī)構(gòu)房源的10%左右，在頭部公寓以下，實(shí)際上還有大量的中小型“機(jī)構(gòu)房東”，實(shí)際上他們才是比例最大的公寓組織。這部分機(jī)構(gòu)房東會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求，靈活的迭代和升級(jí)服務(wù)，由于需求側(cè)是長(zhǎng)尾多樣的，也導(dǎo)致供給端必然也是長(zhǎng)尾多樣，分散不集中。”高萌如是說。

總體來說，這個(gè)市場(chǎng)還將持續(xù)發(fā)展，并在各級(jí)政府出臺(tái)各類行業(yè)政策、行業(yè)平臺(tái)級(jí)廠商運(yùn)營(yíng)出新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、金融等服務(wù)機(jī)構(gòu)提供所需各類服務(wù)等各方推動(dòng)下，呈現(xiàn)越來越好的發(fā)展前景。

長(zhǎng)租公寓應(yīng)更重視品牌建設(shè) 口碑+品牌助力發(fā)展

長(zhǎng)租大行業(yè)必然會(huì)隨城市化進(jìn)展和流動(dòng)人口增加而越來越大，且租售比也將提升，租金看漲。這個(gè)背景下，會(huì)產(chǎn)生大量機(jī)會(huì)，一定會(huì)繼續(xù)有企業(yè)和資金繼續(xù)投入。短期的寒冬，反倒會(huì)讓行業(yè)看清一些，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，提高效率和加速建立標(biāo)準(zhǔn)。

高萌表示“開發(fā)商從政策、土地供應(yīng)和市場(chǎng)龐大需求等大局著眼，投身長(zhǎng)租行業(yè)，他們?cè)谫Y金、資源和成本幾個(gè)方面相對(duì)創(chuàng)業(yè)公司有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。但目前畸形的租售比、選址問題和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等方面也將是開發(fā)商必然面對(duì)的問題。長(zhǎng)租市場(chǎng)的長(zhǎng)尾分散特征允許各類供給模式和產(chǎn)品的生存和發(fā)展，關(guān)鍵還是要看有沒有提供足夠的價(jià)值，以及自身的運(yùn)營(yíng)管理能力?！?/span>

從2019年上半年開發(fā)商動(dòng)態(tài)來看，企業(yè)間戰(zhàn)略合作成常態(tài)，開發(fā)商整體布局放緩。數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售數(shù)據(jù)庫(kù)

對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來說，頭部運(yùn)營(yíng)商也在繼續(xù)擴(kuò)大融資及規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售數(shù)據(jù)庫(kù)

高萌說：“長(zhǎng)租是一個(gè)重資產(chǎn)，重服務(wù)的行業(yè)，且分散長(zhǎng)尾，允許各種規(guī)模，能提供差異化服務(wù)的公寓共存。當(dāng)前，在一定體量?jī)?nèi)，如果能控制好拿房成本，并提供良好品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，維護(hù)好租客口碑，將有穩(wěn)健的租金收益，活的會(huì)很好。在這個(gè)基礎(chǔ)上，再尋求各種融資渠道來發(fā)展自身。2019年應(yīng)該是長(zhǎng)租公寓們?cè)阱憻拑?nèi)功的一年，更踏實(shí)的在內(nèi)部流程和運(yùn)營(yíng)服務(wù)建設(shè)上下功夫，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)租客的服務(wù)和對(duì)成本的控制，重視口碑和品牌建設(shè)?！?/span>

長(zhǎng)租公寓發(fā)展及盈利模式探討 發(fā)展要健康穩(wěn)健

過去一段時(shí)間行業(yè)中的租金貸問題，本質(zhì)上是公寓錯(cuò)拿租客交租金融工具來拿房增持資產(chǎn)。由于公寓融資渠道有限，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督體系的缺失，造成了這個(gè)問題?！?018年巴樂兔合租市場(chǎng)客訴報(bào)告》中所引用的數(shù)據(jù)真實(shí)反映了合租市場(chǎng)中的高幾率客訴問題。當(dāng)前長(zhǎng)租行業(yè)的投訴問題發(fā)生較為頻繁，源于行業(yè)長(zhǎng)久以來的潛規(guī)則缺乏對(duì)租客權(quán)益的有力保障。數(shù)據(jù)來源：《2018年巴樂兔合租市場(chǎng)客訴報(bào)告》

關(guān)于長(zhǎng)租公寓應(yīng)如何盈利方面，高萌提出了以下幾種長(zhǎng)租公寓未來可能的盈利方式：1）租金價(jià)差、2）持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增值、3）向用戶提供諸如家具租用、洗衣等增值業(yè)務(wù)、4）在一定社區(qū)效應(yīng)基礎(chǔ)上提供更多增值業(yè)務(wù)。此外，有體量且經(jīng)營(yíng)良好的公寓運(yùn)營(yíng)商還可以通過資產(chǎn)證券化獲得融資，將明天的收益在今天所用，產(chǎn)生額外的價(jià)值。歸根糾底，長(zhǎng)租公寓首先要保持健康發(fā)展，在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能談規(guī)模和盈利。

為行業(yè)賦能 解決信息不對(duì)稱難題

高萌表示：目前巴樂兔平臺(tái)上主要分為個(gè)人房東、品牌公寓和中小機(jī)構(gòu)房東近500萬間房源，擁有千萬用戶的巴樂兔為這些機(jī)構(gòu)也帶來了穩(wěn)定的獲客流量、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平、降低運(yùn)營(yíng)成本和解決擴(kuò)張資金，有效解決租住信息不對(duì)稱難題，提升滿租率。

“我們非常愿意和所有的機(jī)構(gòu)房東合作，無論是頭部品牌公寓還是中小機(jī)構(gòu)房東，從互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)服務(wù)者的角度，為每一位房東提供合作，實(shí)現(xiàn)共贏。我們相信行業(yè)就像一個(gè)有自性智慧的有機(jī)體，在遇到內(nèi)外問題時(shí)有自然的應(yīng)激反應(yīng)和自調(diào)節(jié)機(jī)制，有機(jī)體最終能在各個(gè)重要模塊的共同努力下恢復(fù)健康，并長(zhǎng)線增長(zhǎng)?！备呙瓤偨Y(jié)道。巴樂兔租房介紹

巴樂兔快樂租房平臺(tái)，堅(jiān)持真房源、免中介費(fèi)，租金月付，致力于為用戶創(chuàng)造快樂的租住體驗(yàn)，經(jīng)過4年的發(fā)展，2018 年初已經(jīng)完成 B+ 輪數(shù)億人民幣新一輪融資，管理運(yùn)營(yíng)500萬間房源，服務(wù)著業(yè)務(wù)已覆蓋北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州等一線和十幾個(gè)重點(diǎn)二線城市，超千萬租客，一線城市機(jī)構(gòu)房東覆蓋率平均超過50%。

巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人：高萌

高萌，巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人，8年互聯(lián)網(wǎng)、O2O、電子商務(wù)領(lǐng)域連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，前騰訊互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)部高級(jí)產(chǎn)品經(jīng)理。畢業(yè)于北京航空航天大學(xué)，工學(xué)碩士。創(chuàng)業(yè)情懷：租房，是未來年輕人的生活方式，是自由的生活方式；建設(shè)巴樂兔，讓年輕人享受自由，也從未離開“家”。