寒冬將至。

今年對地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是最難過的冬天。前有龍頭房企萬科高喊“活下去”，表達(dá)出行業(yè)生存艱難的現(xiàn)狀，緊接著市場就傳出各中介、房企收縮戰(zhàn)線，凍編、降薪、裁員的慘烈消息接連而出。

節(jié)后，一封上海中原地產(chǎn)《致兄弟姐妹的公開信》在網(wǎng)上熱傳，信件中披露的有關(guān)調(diào)整公司福利待遇及薪酬的相關(guān)事宜再次引發(fā)業(yè)內(nèi)對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的悲觀情緒。

福利減半 傭金八折

根據(jù)上海中原地產(chǎn)下發(fā)的公開信顯示，自2018年10月1日起，上海中原將針對原有公司福利待遇政策及薪酬進(jìn)行調(diào)整。

據(jù)了解，這些調(diào)整措施具體包括：上海中原全體崗位的全勤獎暫時取消；所有崗位的通訊津貼、工齡工資、車貼調(diào)整為減半（五折）發(fā)放；聯(lián)動中心、拓展中心、研究院等中臺部門及后臺部門的傭金比例調(diào)減至八折。同時取消所有中臺部門的薪酬福利、激勵制度。

從上海中原給員工發(fā)布的調(diào)薪文件來看，這次調(diào)整針對的是中后臺部門。關(guān)于中后臺部門“傭金”問題，中原方面的公開回復(fù)顯示，過往這些部門一直隸屬后臺，員工拿固定工資和績效工資，后來公司為了激勵員工才額外增加從公司“公傭”部分里拆分“傭金”分配給員工，所以這在一定程度上也屬于額外福利。此次整個行業(yè)市場的變化，上海中原在尊重員工價值的前提下做出了“津貼”和中后臺“傭金”的調(diào)整，并不會影響到業(yè)務(wù)部門的分傭結(jié)構(gòu)和比例變化。

但一位中原員工坦言此次調(diào)整對上海中原老員工的影響要遠(yuǎn)超過新員工，而且會對上海中原的業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定影響，影響最大的就是業(yè)務(wù)部門，因為直接關(guān)系到傭金。

對于上海中原的降薪事件，上海中原總經(jīng)理陸成回應(yīng)稱：“眼前的市場環(huán)境實在是太惡劣，調(diào)控政策嚴(yán)厲，市場成交量銳減，金融去杠桿持續(xù)，行業(yè)產(chǎn)能過剩都是事實，我們只是主動采取相對溫和的節(jié)流措施應(yīng)對漫長寒冬，這些降低營運成本的不得已措施旨在盡可能避免大規(guī)模裁員關(guān)店行動而已。如果我們在公司虧損的情況下仍然‘巍然不動’，什么都不做，那才是對員工和股東不負(fù)責(zé)任?！蓖瑫r，陸成認(rèn)為，現(xiàn)在連龍頭開發(fā)商萬科都高呼要“活下去”，中原人實話實說并不丟人。

同時，中原方面也在信件中說明，所有的調(diào)整只是暫時性的，待市場回暖，公司扭虧為盈后，將重新做評估。

及時止損 “節(jié)流”為上

此前，上海中原總經(jīng)理陸成在9月17日發(fā)出的《致上海中原全體同仁的公開信》中就已經(jīng)指出了上海中原目前存在的問題。

公開信中表示，無論是因為調(diào)控政策還是信貸環(huán)境不斷收緊導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場急速變壞，行家盲目擴(kuò)張導(dǎo)致僧多粥少，行業(yè)產(chǎn)能過剩，還是由于上海中原自己的經(jīng)營策略失誤，內(nèi)部管理不善，架構(gòu)臃腫，成本和壞賬比例虛高而造成，上海中原在過去兩年一直處于結(jié)構(gòu)性虧損的狀態(tài)，公司經(jīng)營情況不理想，近大半年以來，為了清理大量積壓已久的一手分銷爆單壞賬，公司的財務(wù)賬十分難看，如果沒有中原集團(tuán)的幫助，恐怕上海中原早就要面臨流不足的問題。

實際上，存在的問題可能是目前大部分中介經(jīng)紀(jì)公司存在的共性問題。陸成認(rèn)為，這次的行業(yè)生存危機(jī)不會像2008年金融海嘯一樣那么快就過去，對中原和行家來講，現(xiàn)在就是“排隊去死，看誰有實力排在最后”的淘汰賽。

其實，從年初至今，房地產(chǎn)企業(yè)就屢屢傳出裁員的消息，而相比房企的人員結(jié)構(gòu)調(diào)整，中介公司如今的處境更是每況愈下。據(jù)中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁兼上海原萃總裁劉天旸透露，上海規(guī)模最大的經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)悄無聲息地關(guān)掉了多家門店。而中介不斷“瘦身”最根本原因還是在于成本高企、無法及時回流。

“從鋪租到支付薪資，中介公司每個月的成本不低，而且這些成本在持續(xù)上升，比如員工底薪就已經(jīng)普遍從2000元～3000元漲到4000元～5000元。與此同時，二手房交易周期基本在6個月，非常長（即簽合同成交后，經(jīng)紀(jì)公司收款至少要6個月）。而現(xiàn)在市場環(huán)境不樂觀，中介結(jié)傭周期更長，長時間無法回流，中介公司的周轉(zhuǎn)就會很困難，現(xiàn)在整個中介行業(yè)受流拖累，流轉(zhuǎn)效率都在下降?！眲⑻鞎D分析稱。

在他看來，這一波房地產(chǎn)探底行情短期內(nèi)不會結(jié)束，因此對那些有長期虧損風(fēng)險的中介經(jīng)紀(jì)公司來說就不得不開源節(jié)流。在整個房地產(chǎn)市場行情下行階段，開發(fā)商回款尚是艱難，加之地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收緊，中介公司“開源”無疑是難上加難，因此對于中介來說，目前最有效的降低成本的辦法就是“節(jié)流”。

除了通過調(diào)整福利待遇及薪酬來壓縮成本，中原集團(tuán)為了調(diào)動經(jīng)紀(jì)人積極性，在經(jīng)紀(jì)行業(yè)首推合伙人制度，目前已在成都、北京區(qū)域逐步推進(jìn)，未來會有更多區(qū)域跟進(jìn)。

合伙人制度這種管理模式的變革由中原集團(tuán)主席兼總裁施永青提出，并將在中原地產(chǎn)全面實施，而北京中原目前處于合伙人制度的過渡期，成都中原進(jìn)展更快，目前除高層外，基層員工已全部采取合伙人制度。

“中原推行合伙人的初衷主要基于三方面考慮：一是降低公司成本；二是提高員工積極性，與公司成合伙人關(guān)系；三是響應(yīng)國家號召，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)。”中原集團(tuán)中國大陸區(qū)主席黎明楷指出。