城中村是一線城市不容忽視的租住生態(tài)的組成部分。城市化進程中的城中村形成有其特定的歷史、經(jīng)濟和政策原因,過去在拆與不拆、改造與維持現(xiàn)狀、管控與充分利用等各個方面,城市決策者和復雜的利益相關(guān)者們都在探索中調(diào)整前行的方式,沒有人能精準預見未來的城市中的城中村何去何從。

我們看到的現(xiàn)實是,身處充滿活力的長三角、粵港澳大灣區(qū)的廣州和深圳,從頂層政策到經(jīng)濟環(huán)境無不吸引著來自全國的創(chuàng)業(yè)者和打工者,可他們面對的不僅是個人成就和致富的機會,還有隨著房價高漲而帶來的居住問題,動輒幾千上萬的市區(qū)租金讓大部分打工者望而卻步,對于支撐廣深龐大生產(chǎn)型企業(yè)的中低收入職工更是無法負擔。

慶幸的是,正是由于廣深有龐大的城中村系統(tǒng),這些中低收入人群才能在城市扎根下來,并為城市貢獻自己的熱情和價值。

據(jù)測算,廣州、深圳兩城城中村市場逾上千萬間房源,幾十萬棟樓宇,而與巴樂兔租房平臺合作的機構(gòu)占城中村1/4以上。與大部分普通城中村房源不同的是,優(yōu)先與巴樂兔合作的城中村機構(gòu)普遍更加的專業(yè)化和擁抱互聯(lián)網(wǎng)+租房的大潮。在整個長租行業(yè)機構(gòu)標準化趨勢的推動下,這些機構(gòu)有意識的提升租住產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì),很多樓宇內(nèi)外有明顯的升級改造,相對應的,這部分機構(gòu)所面對的人群屬性和對租住生活的要求也有所不同。巴樂兔合作的這部分城中村機構(gòu),可以稱為“城改機構(gòu)”。

為使業(yè)界內(nèi)外看到城中村真實的經(jīng)營面,巴樂兔研究院依據(jù)平臺上留存的廣深城改機構(gòu)龐大的交易數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計呈現(xiàn),形成這份簡報,并結(jié)合自身和其他資深行業(yè)人士對市場的理解,給出一定的分析,提升內(nèi)容報的深度。

先從消費者的角度看。產(chǎn)品的租金、面積、位置。城改機構(gòu)比普通的城中村房源價格要高,但相比1800～2000左右的一線城市合租租金價格來說,兩城城改機構(gòu)的1325元和1702元價格明顯要低很多。從平米面積來看,廣州深圳分別是37元/平和64元/平,相比一線合租平均平米租金的90以上,優(yōu)勢非常明顯。

城中村的房源結(jié)構(gòu)基本為獨門獨戶,衛(wèi)生間和廚房一應俱全,且平均居住面積達到了廣州36平、深圳27平,相比一線合租市場普遍的18平米上下的租住空間大了很多。

由于歷史原因,城中村往往占據(jù)城市非常好的交通樞紐位置,上下地鐵都會非常方便。

因此綜上,從年輕人關(guān)注的房源因素排行來說,城中村這樣的房源性價比相當?shù)母摺?/p>

再從機構(gòu)經(jīng)營角度看。

滿租率上,城中村的滿租率普遍很高,廣州達到97%,深圳也達到近95%,證明產(chǎn)品是滿足市場需求的。

從機構(gòu)規(guī)模來看, 廣深每家機構(gòu)平均房源從68～81間,每棟樓大約25間左右房源,每機構(gòu)大約3～4棟樓規(guī)模。

從事城中村經(jīng)營的機構(gòu)老板個人屬性上,廣深有不小的差別。廣州機構(gòu)老板中由于自有房源持有者比例高,因此多為家庭成員直接負責出租和管理事務(wù)。數(shù)據(jù)上顯示,女性的比例更高,廣州男女老板比例達到1.58:1,而深圳由于大相當一部分經(jīng)營者來自外地打拼的職業(yè)房東,男性占比更高,相比女性達到3.3:1。

同樣的原因,深圳的城中村老板更年輕,幾乎60%是80、90后老板,而廣州這個比例只有46%。